Офис shell and core в Дубае: что это, сколько стоит отделка и когда пойдёт аренда

Офис shell and core — это бетонная коробка: застройщик сдаёт стены, колонны, фасад, лифты и подведённые коммуникации, а пол, потолок, перегородки и инженерию внутри делает покупатель. Такой офис дешевле готового, но на отделку нужен отдельный бюджет — в нашей модели около 400 AED за фут — и 4–6 месяцев без арендатора.

Что такое shell and core?

Дословно — «оболочка и ядро». Оболочка — это фасад и перекрытия, ядро — лифты, лестницы, шахты и общие санузлы. Внутри помещения нет ничего, кроме бетона и точек подключения: ни фальшпола, ни подвесного потолка, ни внутренних стен.

Противоположный формат — fitted, или готовый офис: с полом, потолком, освещением, кондиционированием и перегородками. Его можно сдать сразу после получения ключей.

Чем shell and core отличается от готового офиса?

	Shell and core	Fitted (готовый)
Цена покупки	ниже	выше
Отделка	за счёт покупателя	уже сделана
Когда пойдёт аренда	через 4–6 месяцев после ключей	сразу
Планировка	под конкретного арендатора	заданная застройщиком

Главное различие не в цене за фут, а во времени. Готовый офис начинает приносить деньги с первого месяца, коробка — только после ремонта.

Сколько стоит отделка офиса в Дубае?

В нашей модели офиса в Burj Capital в Business Bay на 1 550 кв. футов отделка заложена в 620 000 AED — около 400 AED за фут. Цена входа — 5 735 000 AED, сбор Земельного департамента 4% — ещё 229 400 AED. Ремонт добавляет к цене покупки около 11%.

Подрядчики называют для офиса среднего уровня 350–550 AED за фут, для представительского — от 600 AED и выше. Разброс задают инженерия, материалы, мебель и IT-сети. Точную сумму даст только смета под конкретную планировку.

Сколько времени офис простаивает без арендатора?

Закладывайте 4–6 месяцев. В этот срок входят проект, согласования и сами работы. Всё это время офис не приносит дохода, а сервисный сбор начисляется с даты сдачи дома.

Простой можно сократить, если найти арендатора до ремонта и делать отделку под него. Тогда планировка сразу подходит, а договор аренды начинается с окончанием работ.

Какие разрешения нужны на отделку?

Отделку согласуют с управляющей компанией здания: она выдаёт разрешение и принимает работы. Дальше — проект у городских служб: муниципалитета или администрации фризоны, гражданской обороны по пожарной безопасности и DEWA по подключению электричества. Работы ведёт лицензированный подрядчик.

Когда shell and core выгоднее готового офиса?

Когда разница в цене больше бюджета отделки вместе с потерянной арендой за полгода. Если готовый офис дороже коробки на 400 AED за фут или меньше, коробка смысла не имеет: экономии нет, а простой есть.

Ещё один довод за коробку — крупный арендатор или коворкинг со своими требованиями к планировке. Готовый офис ему всё равно пришлось бы переделывать. Сравнение офисных проектов по одной методике — на странице «Покупка офиса в Дубае».

Частые вопросы

Что значит shell and core в Дубае?

Помещение без внутренней отделки: стены, перекрытия, лифты и подведённые коммуникации. Пол, потолок, перегородки и инженерию делает покупатель.

Сколько стоит отделка офиса shell and core?

В нашей модели офиса в Business Bay — около 400 AED за фут. Подрядчики называют для среднего уровня 350–550 AED за фут.

Сколько длится отделка офиса?

С согласованиями — 4–6 месяцев. Аренда в это время не идёт.

Можно ли сдать офис shell and core без ремонта?

Можно, если арендатор согласен делать отделку сам. Как правило, за это он просит арендные каникулы или скидку на первые месяцы.

Цены, аренда и районы офисного рынка — на странице «Офисы в Дубае», расчёты трёх офисов в стройке — «Инвестиции в офисы».