НДС при покупке офиса в Дубае: 5% сверху цены — кто платит и можно ли вернуть

Да, при покупке офиса в Дубае платится НДС 5% от цены. На офис за 4 400 000 AED это около 220 000 AED сверху. Жильё от налога освобождено, коммерческая недвижимость — нет. Компания, зарегистрированная плательщиком НДС, может принять налог к вычету; частный покупатель без регистрации несёт его как расход.

Именно эту строку чаще всего забывают при расчёте доходности офиса. Ниже — как она устроена и когда её можно вернуть.

Почему на офис есть НДС, а на квартиру нет?

Налоговый закон ОАЭ (Федеральный декрет-закон № 8 от 2017 года) делит недвижимость на жилую и коммерческую. Продажа и аренда коммерческой — по стандартной ставке 5%.

• Офис, магазин, склад — НДС 5% с продажи и с аренды.
• Новое жильё при первой продаже в течение трёх лет после сдачи — ставка 0%.
• Жильё при перепродаже и аренде — освобождено.
• Голая земля — освобождена.

Сколько это в деньгах?

Цена офиса	НДС 5%	Сбор DLD 4%
1 500 000 AED	75 000 AED	60 000 AED
3 000 000 AED	150 000 AED	120 000 AED
4 400 000 AED	220 000 AED	176 000 AED

Вместе с регистрационным сбором Земельного департамента сверх цены уходит около 9%. В расчёт доходности это закладывается в цену входа, иначе процент выйдет завышенным.

Как платится НДС в строящемся офисе?

В новостройке налог начисляется на каждый платёж по графику застройщика: внесли взнос — к нему добавляется 5%. Поэтому НДС растягивается на весь срок стройки, а не платится разом при сдаче.

Пример — офисы в башне, о которой мы писали в разборе Christian A. Rockefeller Business Tower: налог там идёт вместе со взносами плана 50/50.

Можно ли вернуть НДС при покупке офиса?

Можно, если покупатель зарегистрирован плательщиком НДС и использует офис в облагаемой деятельности — например, сдаёт его в аренду. Тогда входящий налог принимается к вычету из НДС, полученного с арендаторов.

Регистрация обязательна, когда облагаемый оборот превышает 375 000 AED за 12 месяцев, и возможна добровольно от 187 500 AED. Частное лицо без регистрации вернуть налог не может.

Что меняется, если офис сдаётся в аренду?

Аренда офиса тоже облагается: к ставке добавляется 5%, их платит арендатор. Для компании-арендатора это обычно не расход — она сама принимает налог к вычету. Владелец, зарегистрированный в налоговой, сдаёт декларации и перечисляет разницу.

Отсюда практический вывод: если офис покупается под аренду, регистрацию лучше планировать до сделки. Как считать доходность с учётом отделки, мы разбирали в материале про офисы shell and core.

Частые вопросы

Платится ли НДС при покупке квартиры в Дубае?

Нет. Новое жильё при первой продаже облагается по ставке 0%, перепродажа жилья освобождена.

Платится ли НДС на сбор DLD 4%?

Нет, НДС начисляется на цену объекта, а не на государственный сбор.

Можно ли вернуть НДС частному инвестору?

Только после регистрации плательщиком НДС, когда офис используется в облагаемой деятельности, например сдаётся в аренду.

Нужно ли платить НДС при перепродаже офиса?

Да, продажа коммерческой недвижимости облагается всегда, в том числе на вторичном рынке.

Офисы в продаже, аренде и разборы рынка — в разделе Офисы в Дубае.