Будут ли офисы в Эмиратах теперь востребованы
2 августа 2026 г.
Проект · Motor City
O1NE District DAWN
Застройщик — Avenew Development · сдача — Q1 2030
Паспорт проекта
Застройщик Avenew Development
Статус Заявлен
Район Motor City
Сдача Q1 2030
Фотографии и рендеры дома и территории — не конкретного офиса.
1 / 4
Цены застройщика
материалы застройщика к старту продаж, 15.07 и 29.07.2026. Это стартовые цены на дату сообщения, а не сегодняшний прайс: на офф-плане их пересматривают по нескольку раз в год, и вверх чаще, чем вниз.
- Офисный блок, вход в проект от 5 000 000 AED 1 963–5 479 ft², от 2 500 AED за фут на 29 июля 2026 г.
- Схема платежей
- 10/40/50
- Сдача
- Q1 2030
- Застройщик
- Avenew Development совместно с Kora Properties
График платежей: 10% при бронировании (плюс 4% сбора Земельного департамента и фиксированный регистрационный сбор), 40% семью траншами в ходе строительства, 50% на ключах.
Мастер-план — 1,85 млн ft²: шесть зданий, четыре коммерческих и два медицинских, объединённых подиумом с торговой галереей.
Формат Grade A, shell and core. Лобби 7,2 метра, семь лифтов на 70 офисных юнитов в первой башне, два входа — с улицы и из галереи.
Оценку доходности в 14–16% годовых давала продающая сторона; она построена на арендной ставке 350 дирхамов за фут, которую в районе ещё предстоит подтвердить сделками.
Аналитика · октябрь 2026 года
Аналитика: O1NE District DAWN и другие новые офисы в пригородах Дубая
O1NE District DAWN — один из ориентиров цены нового офиса в пригородах Дубая: 2 500–2 550 AED за квадратный фут. Готовые офисы в Motor City стоят 1 700–2 500 AED. Офисный запуск The Yards Plaza в City of Arabia выходит на 2 200–2 300 AED — на 10– 14% ниже.
Источник — аналитическая записка застройщика The Yards Plaza (Beyond) об офисном рынке Дубая, октябрь 2026 года. Это материал самого застройщика, а не независимого консультанта: цифры рынка в нём взяты из открытых отчётов, а сценарии роста и аренды — расчётная иллюстрация, не прогноз. Наши оговорки стоят под таблицами.
- ~123 млн кв. футов — действующий офисный фонд Дубая
- ~94% заполняемость офисов по городу
- 238 AED средняя ставка аренды за кв. фут в год
- 24,2 млн кв. футов новых офисов заявлено на 2026–2030 годы
- 5 123 сделки с офисами за последние 12 месяцев
- 4,82 млн AED средняя сумма сделки с офисом
- 55,47 млрд AED сделки с коммерческой недвижимостью за 8 месяцев 2026 года
- ~2/3 доля офисов в этих сделках
- +21% рост объёма сделок с коммерческой недвижимостью за год
- +16% рост ставок на лучшие офисы за год, II квартал 2026
Для масштаба: средняя ставка за офис с отделкой в деловых районах, AED за квадратный фут в год: DIFC — 400, Dubai Design District — 280, The Greens — 260, Business Bay — 251.
Сколько в пригородах офисов Grade A?
Мало — и в этом главный довод за новые проекты. По городу к Grade A относится 35–45% действующих офисов, в Motor City — 25–35%, в Sports City — 5–10%. Исключение — Dubai Hills, где новый фонд почти целиком этого класса, но юнитами там офисы почти не продают.
| Рынок | Grade A | Класс B и старый фонд |
|---|---|---|
| Дубай в целом | 35–45% | 55–65% |
| Dubai Hills | 90–100% | 0–10% |
| Motor City | 25–35% | 65–75% |
| Dubai Sports City | 5–10% | 90–95% |
Сколько стоят офисы в пригородах — готовые и на стройке?
Готовый офис в Sports City продаётся по 800–1 400 AED за квадратный фут, в Motor City — по 1 700–2 500. Новые проекты на стройке стоят 2 000–2 550 AED: это цена замены старого фонда зданием другого класса. Показатель цены сделок в Motor City, по данным Земельного департамента, вырос примерно на 26%, запрашиваемые цены — на 17–18% за шесть месяцев.
| Рынок или проект | Статус | Юрисдикция | Продажа, AED за фут | Аренда, AED за фут в год |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Hills почти целиком Grade A | готовые, под аренду | материк | продажи юнитами почти нет | 350 |
| Dubai Silicon Oasis сложившийся офисный кластер | готовые | свободная зона | 1 000–1 700 | — |
| Dubai Sports City старый вторичный фонд | готовые | материк | 800–1 400 | 120–165 |
| Aspirz by Danube Dubai Sports City · офисы нового поколения | стройка | материк | 2 300–2 500+ | — |
| Motor City ориентир качества — Control Tower | готовые | материк | 1 700–2 500 | 150–170 |
| O1NE District DAWN Motor City · новый коммерческий квартал | стройка, Grade A | материк | 2 500–2 550 | — |
| The Yards Plaza City of Arabia · офисы shell & core в жилом квартале | стройка, Grade A | материк | 2 000–2 300 | — |
У The Yards Plaza записка берёт диапазон 2 000–2 300 AED; на старте продаж застройщик называет 2 200–2 300 AED за фут. Аренды у проектов на стройке нет: ставку покажут первые договоры после сдачи.
Насколько The Yards Plaza дешевле соседних запусков?
При цене старта 2 200–2 300 AED за фут — на 4–14%. Сравнение идёт с двумя новыми проектами и с лучшими готовыми офисами Motor City. Цифра «до 22%» из записки получается только при 2 000 AED за фут, а по такой цене проект не продаётся.
| Цена The Yards Plaza, AED за фут | Aspirz by Danube 2 400 AED | Motor City, готовые 2 400 AED | O1NE District DAWN 2 550 AED |
|---|---|---|---|
| 2 000 условная цена записки | −16,7% | −16,7% | −21,6% |
| 2 100 условная цена записки | −12,5% | −12,5% | −17,6% |
| 2 200 цена старта | −8,3% | −8,3% | −13,7% |
| 2 300 цена старта | −4,2% | −4,2% | −9,8% |
Минус означает, что The Yards Plaza дешевле ориентира. Это разница цен входа, а не обещание роста: 2 400 AED для готовых офисов Motor City — верх диапазона 1 700–2 500, то есть цена лучшего дома района.
Что в этих цифрах условно?
- Записку подготовил застройщик The Yards Plaza. Сценарии роста цены и ставки аренды в ней — модель, а не прогноз и не гарантия; так сказано и в самом документе.
- Доли Grade A по районам — оценка по составу зданий, а не классификация Земельного департамента.
- Цены продажи и аренды — запрашиваемые и по недавним сделкам на 2026 год; у проектов на стройке это прайс застройщика, который пересматривают по нескольку раз в год.
Данные рынка в записке — со ссылкой на Knight Frank (обзоры офисного рынка за I и II полугодия 2025 года), Savills (I квартал 2026), CBRE (II квартал 2026), Cushman & Wakefield (стоимость отделки, 2026), Земельный департамент Дубая, Bayut и Property Finder (2026). Расчёт роста цены и доходности аренды — на странице The Yards Plaza.
Планировки
Поэтажные планы из материалов застройщика. Метраж и нарезка квартир на них верны на момент выпуска чертежа — перед сделкой сверяйте с планом из договора.
О проекте
O1NE District DAWN — офисное здание в районе Motor City, сдача — Q1 2030.
Застройщик — Avenew Development.
Сейчас по O1NE District DAWN в базе пусто: лоты здесь приходят и уходят, а база обновляется еженощно.
Офисный кластер в Motor City: мастер-план на 1,85 млн квадратных футов, четыре коммерческие башни класса A и две медицинские, торговая галерея под общим подиумом. Вход по анонсу от 5 млн дирхамов, сдача в первом квартале 2030 года.
Что строится
DAWN — первая башня кластера O1NE District. Всего в мастер-плане шесть зданий: четыре коммерческих класса A и два под клиники, объединённых подиумом с интегрированным торговым центром. Общая площадь мастер-плана — 1,85 млн ft².
Офисы расположены на этажах с третьего по шестнадцатый, площадь юнитов — от 1 963 до 5 479 ft², формат shell and core. Лобби высотой 7,2 метра, два входа: с улицы напрямую в офисную часть и через общий вестибюль в торговую галерею. В первой башне заявлено семь лифтов на 70 офисных юнитов.
Заявленный набор общественных пространств для офисного проекта нетипичен: подвесные и подиумные сады, рестораны на кровле с видом на трассу автодрома, открытые коворкинг-зоны, кондиционируемый переход в торговый центр. За интерьеры отвечают два бюро — CRD Design и Kinsler Interiors.
Кто застройщик и где это
Проект ведут Avenew Development совместно с Kora Properties. Kora входит в холдинг APPCORP, известный по франшизам розничных марок в регионе. Для офисного проекта такой состав скорее плюс: у партнёра есть опыт управления торговой частью, которая здесь занимает существенную долю подиума.
Локация — Motor City рядом с автодромом Dubai Autodrome, с выездами в сторону Downtown, Пальмы Джумейра и будущего аэропорта Al Maktoum. Это не деловой центр, а растущий городской субцентр, и именно на этом строится ценовой аргумент проекта.
Экономика входа — и что в ней проверять
Прайс старта: от 2 500 дирхамов за фут, вход в проект от 5 млн дирхамов. Схема оплаты 10/40/50 — 10% при бронировании плюс 4% сбора Земельного департамента и фиксированный регистрационный сбор, 40% семью траншами в ходе строительства, 50% на ключах.
Аргумент продающей стороны строится на сравнении: сочетание офисов класса A с торговым центром под одной крышей в материковой части Дубая встречается в единичных местах, и цена за фут там уже измеряется тысячами дирхамов сверху. Вход по 2 500–2 800 против такого ориентира выглядит вдвое дешевле.
Расчёт доходности, который приводился по конкретному юниту, давал около 14% чистыми при арендной ставке 350 дирхамов за фут и сервисном сборе около 20. Здесь важен не итог, а входное допущение: ставка 350 для Motor City — это верхняя оценка, соседние объекты района в тех же материалах названы на уровне 280–300. Считать разумнее по нижней границе.
Состав мастер-плана, нарезка, формат, дизайн-партнёры — материалы застройщика к старту продаж, 15.07.2026. Застройщик, локация, цена старта и график платежей — материалы застройщика, 29.07.2026. Расчёт доходности по юниту и сравнение со ставками района — расчёт продающей стороны, 01.08.2026.
Где находится
Точка показана по району — точный адрес отправлю по запросу.
Район вокруг автодрома Dubai Autodrome: апартаменты и таунхаусы, много зелени. Подробно про район Motor City →
Прямо сейчас в базе по этому проекту ничего нет
Лоты в этом доме появляются и уходят, база пополняется еженощно. Напишите — посмотрю закрытые базы и подберу ближайшие альтернативы в Motor City.
Видео: Motor City и похожие проекты
Видео
Ипотека в Дубае на последний взнос
Последний взнос по этому дому приходится на 2030 год — по планам оплаты off-plan это 40–60% стоимости разом. Банк закрывает до 80% от оценки, добавлять своих денег сверх уплаченного застройщику не нужно: ставка 3,99% с фиксацией на три года, квартира идёт в залог. Готовиться начинают за 6–12 месяцев до ключей — банк хочет видеть историю дохода за полгода.
Смотреть разборЧастые вопросы про O1NE District DAWN
Кто застройщик O1NE District DAWN?
Avenew Development.
Когда сдаётся O1NE District DAWN?
По анонсу старта продаж — Q1 2030. Срок в договоре у конкретного лота может отличаться, его проверяю до сделки.
Где находится O1NE District DAWN?
Район Motor City. Район вокруг автодрома Dubai Autodrome: апартаменты и таунхаусы, много зелени.
Сколько стоит офис в O1NE District DAWN?
Открытых предложений по этому дому в базе сейчас нет. Цену на конкретную планировку проверю по закрытым базам и пришлю с расчётом расходов на сделку.
Об этом в новостях
Что писали про дом, его застройщика и Motor City
Motor City: тематический район с автодромом по соседству
Жилые кварталы вокруг гоночной трассы и автомобильного бизнес-парка. Событийный шум идёт по расписанию, и это расписание публикуется.
Union Properties: публичная компания и как на самом деле читать её отчётность
Старый застройщик Дубая на местной бирже и создатель Motor City. Что отчётность небольшой публичной компании говорит покупателю и какие именно строки смотреть.
Услуги по теме
Что по этому проекту сейчас
Пришлю доступные планировки, реальную цену входа и то, что о доме говорят владельцы и арендаторы, — без брошюрных формулировок.
Задать вопрос
Самый быстрый способ — Telegram. Я отвечаю лично.
Написать в Telegram