The Unexpected Al Marjan Island

Первый за пределами Испании объект ибицкого бренда Ushuaïa: 319 гостиничных номеров и 103 резиденции на насыпном острове Аль-Марджан в Рас-эль-Хайме, в паре километров от строящегося казино Wynn. Сдача заявлена на четвёртый квартал 2026 года.

Кто строит и под каким брендом

Застройщик — Almal Real Estate Development, проект делается вместе с государственной компанией Marjan, мастер-девелопером острова. Бренд — Ushuaïa Unexpected Hotels & Residences: так в 2024 году назвали новое направление испанской Palladium Hotel Group, принадлежащей семье Матутес. Заявленный объём вложений в объект — более $100 млн.

Сам бренд родом с Ибицы. Ushuaïa Ibiza Beach Hotel — это отель, вокруг которого выросла дневная опен-эйр-сцена острова: бассейн, сцена у воды, резиденции мировых диджеев. Аль-Марджан — первый выход этого бренда за пределы Испании, и продают здесь именно его: не архитектуру, а формат отдыха, который у бренда уже сложился.

Разделять при этом надо две вещи. Отельный оператор — Palladium, и это компания с портфелем в несколько десятков отелей. Застройщик — Almal, компания молодая. За качество сервиса после открытия отвечает первый, за то, что дом будет достроен и сдан в срок, — второй, и проверять их надо по отдельности.

Второе имя бренда в ОАЭ — Ushuaïa Dubai Harbour Experience, опен-эйр-площадка в дубайской марине, которая открылась зимним сезоном 2024 года выступлением Кэлвина Харриса 26 октября. Делали её The Night League Янна Писсенема и Studio A by Addmind — то есть это отдельный проект того же бренда, а не часть объекта в Рас-эль-Хайме. На страницу он попадает потому, что в разговорах их постоянно путают.

Что продаётся

Всего в объекте 442 юнита. Из них 319 — пятизвёздочные гостиничные номера: стандартные, junior suites, suites и premium suites. Остальные 103 — частные резиденции: студии и квартиры на одну-две спальни.

Это два разных продукта в одном здании, и путать их нельзя. Гостиничный номер — это доля в работающем отеле: им управляет оператор, доход считается от загрузки, а пользоваться им самому обычно можно ограниченное число ночей в году. Резиденция — это квартира, которой вы распоряжаетесь сами, хотя сервис отеля к ней тоже подключён.

Общая часть у них одна: бич-клуб, ресторан, бассейн-инфинити и выход к воде с видом на Персидский залив. Ради этой части сюда и идут — на курортном острове инфраструктура и есть продукт, а метраж вторичен.

Схема оплаты, которую застройщик называл на старте, — 50/50. Стартовые цены он публиковал во втором квартале 2024 года: от 1,6 млн дирхамов за гостиничный сьют и от 1,7 млн за резиденцию. Это цифры двухлетней давности, и сегодняшними их считать нельзя — на офф-плане прайс пересматривают по несколько раз в год. Актуальный запрашивается у застройщика на дату сделки.

Место: Аль-Марджан и фактор Wynn

Объект стоит на Аль-Марджане — архипелаге из четырёх насыпных островов площадью 2,7 млн м², который уходит в море на 4,5 километра. Мастер-девелопер острова, компания Marjan, продаёт участки нарезкой, и застройщики на них самые разные. На острове уже работают Rixos Bab Al Bahr, DoubleTree by Hilton и Al Marjan Island Hotel & Spa.

Главное событие острова — Wynn Al Marjan Island, интегрированный курорт с первой в ОАЭ игорной лицензией (выдана в 2024 году). Башня в 70 этажей вышла на верхнюю отметку в декабре 2025-го, на площадке занято больше 22 000 человек, открытие — сентябрь 2027 года.

Дату двигали: 4 августа 2026 года Wynn Resorts перенесла запуск с марта на сентябрь 2027-го и добавила к бюджету $600 млн. Для владельца юнита по соседству это не абстракция: турпоток, загрузка и ставка посуточной аренды считаются от даты открытия, и полгода сдвига — это полгода работы по «доказинной» ставке.

Отсюда и главный вопрос к сделке здесь: сколько будущего роста уже в сегодняшней цене. Ответ даёт не рендер, а график — что построено на соседних участках, когда открываются отели, что с дорогами. Именно поэтому съёмка с площадки полезнее пресс-релиза.

Что проверить до сделки

Что именно вы покупаете. Гостиничный номер и резиденция здесь продаются в одном здании и по похожей цене, но это разные договоры, разные права пользования и разная экономика. Первым делом — какой из двух продуктов у вас в договоре.

Условия пула управляющей компании. По гостиничным юнитам управление обычно обязательное: важны комиссия оператора, порядок распределения дохода, сколько ночей в году вы можете жить сами и в какие сезоны.

Застройщика и эскроу. Almal — компания молодая, и бренд Palladium на фасаде за сроки стройки не отвечает. Смотрите сданное портфолио, разрешения и счёт эскроу, а не имя на рендере.

Дату сдачи и что записано про просрочку. Заявлен четвёртый квартал 2026 года; у якорного объекта острова дата уже сдвигалась на полгода. В договоре важнее не сама дата, а что происходит при её нарушении.

Расчёт доходности. Любые «гарантированные проценты» на курортной аренде — это слова застройщика: своей базы сделок по Рас-эль-Хайме у нас нет, и проверить цифру нечем. Просите вводные — загрузку, среднюю ставку, комиссию, — и считайте сами.

страницы застройщика Almal и Palladium Hotel Group, мастер-план острова Marjan, инвесторская отчётность Wynn Resorts за август 2026 года