Дайджест рынка недвижимости ОАЭ: вторичка заняла 29% продаж, цены у плато — с 16 октября по 1 ноября 2026

С 16 октября по 1 ноября 2026 года рынок ОАЭ описывают три цифры. Вторичка заняла 29% продаж жилья в Дубае в III квартале: 10 055 сделок на 27,1 млрд дирхамов. Индекс ValuStrat за сентябрь снизился всего на 0,1% за месяц. S&P Global ждёт прироста жилого фонда Дубая примерно на 20% за два года.

Сколько сделок прошло на вторичном рынке Дубая в III квартале 2026 года?

10 055 сделок с готовым жильём на 27,1 млрд дирхамов, на 16% больше, чем во II квартале. Доля вторички выросла с 24% до 29% по числу сделок и с 30% до 37% по сумме. Всего за квартал продано 34 615 объектов. Разбор вторичного рынка.

Рост дали квартиры: их продали 7 879, на 22% больше. Медианная цена готовой квартиры в сентябре — 1 404 дирхама за фут, на 2,4% ниже июня, но на 2,2% выше сентября 2025 года. Спрос на аренду вырос на 45% за квартал, а медианная ставка у квартир снизилась на 3,8%.

Остановилось ли снижение цен на жильё в Дубае?

Почти да. Индекс ValuStrat за сентябрь 2026 года — 218,6 пункта против 218,8 в августе, минус 0,1% за месяц. За год цены ниже на 4,5%, от февральского пика — на 10,3%. Разбор индекса ValuStrat за сентябрь.

Главный признак плато — неподвижные комьюнити: цена не изменилась в 80% вилловых и 77% квартирных комьюнити против 73% и 61% в августе. Лидер годового роста среди вилл — Jumeirah Islands, плюс 9,4%; сильнее всех дешевеют Mudon, минус 9,2%, и виллы Palm Jumeirah, минус 8,5%.

ValuStrat насчитал за сентябрь 9 791 сделку с жильём, 70,3% из них пришлось на стройку. Регистрации в стройке упали на 14,1% за месяц, сделки с готовым жильём — на 4,3%.

Чего ждать от волны сдачи 2027–2028 годов?

S&P Global ожидает, что за два года число жилых единиц в Дубае вырастет примерно на 20%, в основном за счёт квартир. Сдачи 2027–2028 годов, по оценке агентства, могут ускорить коррекцию цен там, где квартиры покупали инвесторы под перепродажу и аренду. Разбор прогноза S&P Global.

По квартальному обзору, в III квартале 2026 года прошло около 34 000 сделок с жильём на 72,6 млрд дирхамов: по сумме на 47% меньше, чем годом раньше, по числу — на 38%. У крупных застройщиков с рейтингом — Damac, Emaar, Omniyat и Sobha Realty — запас прочности, по мнению S&P, есть.

Отдельно S&P Global Ratings подтвердило рейтинг Emaar на уровне BBB+ со стабильным прогнозом. Портфель будущей выручки застройщика на 30 июня 2026 года — 164,9 млрд дирхамов, или $44,9 млрд, на 13% больше, чем годом раньше. Подробности о рейтинге Emaar.

Что МВФ прогнозирует для экономики ОАЭ?

Спад на 3,9% в 2026 году и рост на 7,7% в 2027-м. Прогноз на 2027 год на 2,4 процентного пункта выше апрельского. Причина спада — закрытие Ормузского пролива, отскок фонд связывает с его постепенным открытием с марта 2027 года. Разбор прогноза МВФ.

Спад в ОАЭ мягче, чем у большинства соседей: у Кувейта в 2026 году минус 16,7%, у Катара — минус 15,6%. Летом ЦБ ОАЭ давал 1,7% роста на 2026 год и 9,8% на 2027-й.

Запуски периода: Aldar у Dubai Silicon Oasis и Ritz-Carlton на Аль-Марье

Aldar вместе с Dubai Holding до конца 2026 года запустит большое сообщество вилл и таунхаусов у Dubai Silicon Oasis, над продлением голубой ветки метро. Это четвёртый проект компании в Дубае после Haven, Athlon и The Wilds. Цен и плана оплаты пока нет. Что известно о проекте.

В Абу-Даби SAAS Properties представила The Ritz-Carlton Residences на острове Аль-Марья: 165 резиденций от одной до четырёх спален, дуплексы и пентхаус. Архитектура — Killa Design, сдача — во II квартале 2030 года, прайс выдаётся по запросу. Подробности о башне.

Инфраструктура Абу-Даби: сети, мосты и тоннели

Абу-Даби вложит 250 млрд дирхамов за десять лет в электросети, водоснабжение и централизованное охлаждение. Отдельно идёт программа ГЧП на 55 млрд дирхамов: 24 проекта, из них 35 млрд — дороги, мосты и тоннели. Разбор инфраструктурных программ.

8 октября 2026 года Центр проектов и инфраструктуры Абу-Даби подписал соглашение с The Boring Company об изучении подземного транспорта и тоннелей для коммуникаций. Маршрутов, сроков и бюджета нет: это исследование, а не контракт. Подробности соглашения.

Сколько дней у владельца недвижимости при просрочке визы в ОАЭ?

90 дней льготного срока, если резидентская виза получена как владельцем недвижимости. У золотой визы — 180 дней. После льготного срока штраф — 50 дирхамов за каждый день, у туристической визы льготного срока нет. Разбор правил ICP.

Новые школы Дубая 2026/27: Harrow, Rugby и Queen Elizabeth’s

KHDA объявило 26 новых частных учебных заведений на 2026/27 учебный год, из них семь школ на 16 846 мест. Среди них кампусы Harrow на Hessa Street, Rugby School в Nad Al Sheba и Queen Elizabeth’s School в Dubai Sports City. Что новые школы дают районам.

Частые вопросы

Какая доля продаж в Дубае приходится на вторичный рынок?

В III квартале 2026 года — 29% по числу сделок и 37% по сумме: 10 055 сделок на 27,1 млрд дирхамов.

Падают ли цены на недвижимость в Дубае осенью 2026 года?

Почти нет: индекс ValuStrat за сентябрь снизился на 0,1% за месяц. За год цены ниже на 4,5%.

На сколько вырастет предложение жилья в Дубае?

По прогнозу S&P Global — примерно на 20% за ближайшие два года, в основном за счёт квартир.

Какой рост экономики ОАЭ ждёт МВФ?

Спад на 3,9% в 2026 году и рост на 7,7% в 2027-м, если Ормузский пролив начнёт открываться в марте 2027 года.

Владеете квартирой со сдачей в 2027–2028 годах? Начните с разбора волны сдачи: что делать до ключей и как считать конкуренцию в районе.