Плюс 170 тысяч жителей за год: как изменился покупатель недвижимости в Дубае

Два процесса, которые стоит рассматривать вместе: рекордный прирост населения Дубая — около 170 тысяч постоянных жителей за 2024 год — и заметное изменение профиля покупателя недвижимости.

Что изменилось в поведении покупателя

• Сместилась цель покупки. Если в 2022–2023 годах значительная часть сделок делалась под быструю перепродажу, то дальше спрос ушёл в сторону жилья для себя и под аренду. Горизонт удлинился.
• Появились местные банковские расчёты. Покупатели стали заранее открывать счета в банках ОАЭ и проводить сделки через них, а не привозить деньги под сделку.
• Заработала ипотека. Ставки в диапазоне 4–5% годовых сделали кредит рабочим инструментом, а не экзотикой: при арендной доходности выше ставки плечо работает в плюс.

Параллельно спрос россиян на зарубежную недвижимость в целом снизился примерно на четверть. Это не противоречие: сделок стало меньше, а решения — обдуманнее и с более длинным горизонтом.

Почему прирост населения важнее числа сделок

Сделка — событие разовое; житель — источник спроса на годы. Каждый из 170 тысяч новых резидентов сначала снимает жильё, а через два-три года часть из них покупает. Это и есть механизм, который держит арендный рынок даже в периоды, когда покупательская активность снижается.

Практический вывод

Для инвестора смена профиля покупателя означает смену стратегии. Рынок, где основную норму прибыли платит конечный пользователь, вознаграждает объекты, в которых удобно жить: планировка, район, школа рядом, парковка. Объект, купленный исключительно под перепродажу другому инвестору, в такой конфигурации продаётся хуже.

По официальной статистике населения Дубая за 2024 год и наблюдениям за структурой спроса на рынке.