INSIDERнедвижимость в дубае , на главную Курс справочный. Договор и сборы DLD всегда в дирхамах.
Застройщик — Select Group
Фотографии и рендеры дома и территории — не конкретной квартиры.
Peninsula Four The Plaza — жилой комплекс из нескольких домов в районе Peninsula, сейчас строится.
Застройщик — Select Group. Проектировали Brewer Smith Brewer Group.
Этажность самого высокого корпуса — 2.
Сейчас в базе 8 лотов в этом проекте, минимальная цена — 1 300 000 AED; из них 8 ниже рынка, максимальный дисконт — 17%.
Достроенный дом Select Group в Business Bay: ключи выдают с июня 2026 года, в реестре 632 сделки, из них 189 за последние двенадцать месяцев. Цена метра стоит на месте три года, а весь расчёт покупателя сейчас держится на ритейл-подиуме, который открывается под домом.
Peninsula Four The Plaza — часть Peninsula, собственного квартала Select Group на излучине Дубайского канала в Business Bay. Архитектор — Brewer Smith Brewer Group. По паспорту это многокорпусный комплекс с двухуровневым подиумом, и подиум здесь важнее самих башен: он и есть то, что меняет адрес.
Дом достроен, передача квартир началась в июне 2026 года. Для покупателя это принципиально другой сценарий, чем котлован: квартира берётся готовой и начинает приносить аренду сразу, без двух-трёх лет ожидания и без риска переноса сдачи.
Спортивная часть квартала уже работает — корты для падел-тенниса, большого тенниса и баскетбола сданы. А вот торговой инфраструктуры на сегодня нет: продуктового магазина в пешей доступности не существует, жильцы ездят в супермаркеты по соседству или заказывают доставку.
Всего по проекту зарегистрировано 1 375 транзакций, из них 346 — перепродажи на вторичном рынке. По ликвидности это один из самых оборачиваемых адресов Business Bay, и значение имеет не столько на входе, сколько в день, когда квартиру нужно продать.
За последние двенадцать месяцев прошло 189 сделок; медианы по каждому типу и число сделок собраны в таблице ниже, на этой же странице.
Первое, что видно из этих цифр: ставка за фут почти не зависит от площади. Все четыре типа торгуются в коридоре 2 500–2 560 дирхамов за фут, и трёхкомнатная квартира не даёт никакой скидки за объём. Значит выбирать надо под будущего арендатора, а не в расчёте на то, что большая площадь обойдётся дешевле в пересчёте на метр.
Второе: спрос сконцентрирован внизу. Студии и однокомнатные — 157 сделок из 189, то есть 83% рынка дома. Там же самая глубокая скамейка покупателей на выходе.
Первые квартиры вышли на рынок аренды сразу после начала передачи, и ставки по каждому типу вместе с валовой доходностью стоят в таблице ниже.
Читать их стоит так. Самая доходная позиция — студия: 6,5% при самом дешёвом входе, и это единственный случай, когда лучшая ставка совпадает с самым коротким чеком. Однокомнатная выглядит слабее всех, 5,9%, именно потому, что её цена держалась лучше, чем её аренда.
Это валовые цифры. До чистой доходности из них уходят сервисный сбор, комиссия агентства и простой между арендаторами — считать нужно по конкретной квартире и по актуальному счёту service charge, а не по этой таблице.
Медиана однокомнатной квартиры по годам: 2 440 дирхамов за фут в 2023 году, 2 376 в 2024-м, 2 536 в 2025-м, 2 469 в 2026-м. За три года движение примерно на один процент. Любой рассказ про этот дом как про историю роста капитала опровергается той же выгрузкой из реестра, которую покупатель может запросить сам.
Объяснение простое: три года это был адрес без магазинов. Дальше меняется именно это. В четвёртом квартале 2026 года под домом открывается молл — Spinneys и Nando’s среди подтверждённых арендаторов, состав арендаторов Select Group подбирает сама. Продуктовый в шаговой доступности меняет и то, кто здесь снимает, и то, кто покупает.
На 2027 год заявлен Market Place — гастрономический холл с ресторанами и барами под башнями, для района получена алкогольная лицензия. Вместе с уже готовыми кортами это превращает квартал в место, куда приезжают снаружи, а не только живут внутри.
Отдельная деталь про ритейл: Select Group свои торговые помещения не продаёт, а только сдаёт. Состав арендаторов остаётся под контролем застройщика — это защищает подиум от случайных вывесок, но и означает, что купить здесь коммерцию нельзя.
Первый сценарий — покупка под аренду с немедленным доходом. Дом сдан, ставки известны, студия даёт 6,5% валовыми на входе около 1,3 млн дирхамов.
Второй — ставка на подиум. Покупатель заходит до открытия молла и гастрохолла и рассчитывает, что появление продуктового и ресторанной улицы поднимет и аренду, и цену. Это ставка на сроки открытия, а не на рынок Дубая в целом.
Не подходит тем, кто ищет доказанный рост капитала: за три года его в этом доме не было. И тем, кто хочет купить коммерцию в подиуме — она не продаётся.
Сделки и медианы — выгрузка DXB Interact и Земельного департамента Дубая за двенадцать месяцев к августу 2026 года. Паспорт проекта — propsearch: застройщик Select Group, архитектор Brewer Smith Brewer Group. Сроки открытия молла и Market Place, состав арендаторов и статус кортов — заявления застройщика, приведённые в брокерском обзоре по дому (август 2026).
Дом сдан, а квартал вокруг него — нет. Три ближайшие перемены назначены на конкретные даты, и именно они, а не рынок Дубая в целом, определяют, что здесь будет с арендой и ценой.
Spinneys и Nando’s уже подтверждены, остальной состав арендаторов Select Group подбирает сама.
Это самое крупное изменение в повседневной жизни адреса. Продуктового в пешей доступности сейчас нет вообще — жильцы ездят в соседние супермаркеты или заказывают доставку. Закрытие этой дыры меняет и то, кто здесь снимает, и то, кто покупает.
Под башнями открывается гастрономический холл в формате Time Out — рестораны и бары; на район выдана лицензия на алкоголь, для этой части Business Bay это заметная перемена.
Вместе с уже готовыми кортами для падел-тенниса, большого тенниса и баскетбола это собирает дневной спорт и вечерние ужины в одном пешем радиусе. Адрес становится местом, куда приезжают снаружи, а не только живут внутри.
Ожидаемая заполняемость — 70–80%, свободных лотов в аренду и на продажу остаётся мало.
Тем же путём прошёл Jumeirah Living Marina Gate того же застройщика: когда комьюнити дозрело, а предложение сжалось, цену стал назначать владелец лучшего вида, а не рынок.
Даты, состав арендаторов и ожидания по заполняемости — материалы Select Group, приведённые в брокерском обзоре по дому (август 2026). Это цели застройщика, а не обязательства: сроки могут сдвинуться, а статус алкогольной лицензии по району стоит проверять отдельно. Фотографии и рендеры — материалы застройщика.
Дом сдан и уже торгуется на вторичном рынке, поэтому по нему есть не оценки, а записи реестра: сколько сделок, по какой цене и что дают первые арендные договоры.
| Тип | Медианная цена | AED/sqft | Площадь | Сделок |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 1 310 000 AED | 2 560 | ≈512 sqft | 68 |
| 1 спальня | 2 194 000 AED | 2 510 | ≈874 sqft | 89 |
| 2 спальни | 3 610 000 AED | 2 520 | ≈1 433 sqft | 23 |
| 3 спальни | 4 875 000 AED | 2 500 | ≈1 950 sqft | 9 |
Ставка за фут почти не зависит от площади: все четыре типа укладываются в 2 500–2 560 дирхамов. Трёхкомнатная не даёт скидки за объём, поэтому выбирать надо под будущего арендатора, а не в расчёте на дешёвый метр.
| Тип | Аренда в год | Медианная цена | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| Студия | 80 000 – 90 000 AED | 1 310 000 AED | 6,5% |
| 1 спальня | 125 000 – 135 000 AED | 2 194 000 AED | 5,9% |
| 2 спальни | 220 000 – 230 000 AED | 3 610 000 AED | 6,2% |
| 3 спальни | 300 000 AED | 4 875 000 AED | 6,2% |
Доходность считана от середины арендного диапазона к медианной цене продажи того же типа. Цифры валовые: сервисный сбор, комиссия агентства и простой между арендаторами вычитаются сверх этого — считайте по конкретной квартире и её счёту service charge.
Сделки, медианы и площади — выгрузка DXB Interact и Земельного департамента Дубая за двенадцать месяцев к августу 2026 года. Арендные ставки — первые договоры после начала передачи, приведённые в брокерском обзоре по дому; проверяйте по Ejari перед сделкой.
Деловой квартал вдоль канала, вплотную к Downtown, — самый большой выбор и самый разный уровень качества. Подробно про район Business Bay →
Select Group. Архитектурный проект — Brewer Smith Brewer Group.
2 — это самый высокий корпус комплекса.
Проект строится. Точный срок по конкретному лоту проверяю в договоре до сделки.
Район Business Bay. Деловой квартал вдоль канала, вплотную к Downtown, — самый большой выбор и самый разный уровень качества.
Сейчас в базе 8 лотов в этом проекте, минимальная цена — 1 300 000 AED; из них 8 ниже рынка, максимальный дисконт — 17%. Цены меняются каждый день, поэтому актуальный список по этому дому лучше запросить.
Бассейн, Магазины, Парк и озеленение. Перечень собран из описания объекта и относится к комплексу целиком.
Что писали про Peninsula, застройщика и офф-план
Select Group запускает 36-этажную башню в дизайнерском квартале d3 с видами на Downtown, Бурдж-Халифу, канал и Sheikh Zayed Road. Цены от 2,3 млн дирхамов за однокомнатную, рассрочка 50/50.
Себестоимость строительства выросла заметно, а проекты в продаже запускались по старой цене. Разбираем, почему это аргумент за уже строящиеся дома и почему он не работает как обещание роста.
За январь–июль 2026 года в Дубае продали 7 981 участок на 125 млрд дирхамов: 8% от числа сделок с недвижимостью, но 39% всех денег рынка. Разбираем, почему застройщики скупают землю быстрее, чем строят, и что этот показатель значит для покупателя квартиры.
Пришлю доступные планировки, реальную цену входа и то, что о доме говорят владельцы и арендаторы, — без брошюрных формулировок.
Самый быстрый способ — Telegram. Я отвечаю лично.
Написать в Telegram
