Lumena Alta by Omniyat

Офисная башня OMNIYAT на въезде в Business Bay: 723 545 квадратных футов офисов на 45 этажах внутри 380-метрового здания смешанного назначения.

Что это и сколько там площадей

Lumena Alta — не жильё, а офисы. По брошюре застройщика: 45 этажей премиальных офисов общей площадью 723 545 квадратных футов внутри 380-метрового здания смешанного назначения с закрученным фасадом; отель занимает верхнюю часть, ритейл — 15 300 квадратных футов на пять арендаторов.

Офисы предлагаются в состоянии shell-and-core, то есть с подведёнными коммуникациями, но без отделки: бюджет на fit-out считается отдельно и в цену не входит. Часть лотов, по брошюре, продаётся только целым этажом.

Из инфраструктуры для арендаторов: бизнес-центр, фитнес, бассейн и велнес-зона, приватные террасы и озеленённые небесные сады, зона отдыха для руководителей.

Сертификаты — заявлены как цель

В брошюре перечислены четыре сертификации, и все они помечены как целевые: LEED Platinum по устойчивости, WELL Building Platinum по здоровью, WiredScore Platinum и SmartScore Platinum по технологиям.

Формулировка «targeting» и «pre-certification» означает намерение, а не полученный статус. Для офисного здания это существенно: арендаторы уровня международных корпораций часто требуют именно подтверждённый сертификат.

Форматы, цены старта и график платежей

По материалам к запуску второй башни: Premium Office от 465 м² — от 26 млн дирхамов (около 7,08 млн долларов); Grand Offices от 743 м² — от 42,5 млн (11,57 млн); Ultra Grand Offices от 1 200 м² — от 62,5 млн (17,02 млн).

График платежей 50/50: 15% при бронировании, 35% в ходе строительства, 50% при завершении. Половина суммы приходится на момент, когда здание уже можно осмотреть. Сдача заявлена ориентировочно на первый квартал 2029 года.

Совокупная стоимость юнитов второй башни оценивалась в 1,36 млрд долларов. Для сравнения: у первой башни этот показатель был около миллиарда.

Первая башня и что она показала

Lumena Alta — вторая очередь связки. Первая башня — 51 этаж, 260 метров, 91 офис, цена от 21 млн дирхамов — была распродана целиком, и по этому поводу застройщик проводил отдельное мероприятие в сентябре 2025 года.

Расчёт, который приводился по первой башне, объясняет механику доходности лучше любых обещаний: офис 448 м² за 25,16 млн дирхамов даёт возврат 9,08% при арендной ставке 500 дирхамов за фут, 14,83% при 800 и 18,67% при 1 000. Доходность здесь не свойство здания, а функция достигнутой ставки, и разброс между сценариями двукратный.

Спрос в сегменте действительно высокий: предварительная аренда заключается за 12–18 месяцев до ввода, ставки в премиуме растут, качественных площадей не хватает. Проверять при этом стоит не прогноз, а факты: текущую ставку и порядок её ежегодной индексации, вакансию в локации, бюджет и срок отделки, число парковочных мест на площадь.

Этажность, площади офисов и ритейла, состояние отделки shell-and-core, перечень инфраструктуры и список целевых сертификаций — брошюра проекта от застройщика. Форматы, цены старта, график платежей и срок сдачи — материалы к запуску второй башни, 08.10.2025. Параметры первой башни, факт её распродажи и расчёт доходности — материалы от 26.06.2025 и 23.09.2025; сценарии возврата в них принадлежат продающей стороне.